業主保險完整指南
業主保險
作為業主，您總會覺得有太多繁複雜務，尤其是要親自管理物業。正如其他保險類型，業主保險旨在提供保障，使您在面對物業損毀以至法庭費用等問題時免卻煩惱。
業主保險的承保範圍視乎保險公司而異，如果您期望投資出租物業，就需要更新現有業主保險，而如果您想了解更多關於業主的法律規定，本業主保險指南正好為您而設。
BuyAssociation擁有多年物業投資顧問經驗，獲得了淵博知識及資訊，並借助這些優勢，為客戶提供正確的建議。我們為各種投資者提供協助，包括首次置業買家、物業組合業主及國際投資者。
我們明白每位客戶均面對獨特挑戰，而每種情況均截然不同。因此，無論您的情況怎樣複雜，我們的團隊均具備充分專業知識，可為各類物業投資者提供協助。如果您希望開始投資之旅，BuyAssociation團隊將為您提供協助。
業主保險是什麼？為何需要投保？
業主保險是一種家居保險，承擔將物業出租予租戶時帶來的額外風險。如同所有保單，如果涉及租戶某些問題、物業損壞及樓宇損毀等（取決於您購買的保單類型），您將獲得保障及經濟賠償。
您需要購買業主保險的原因很多，包括保障您的投資、讓您與租戶安心，以及與租戶發生問題時，可為業主提供經濟保障。
我們經常聽到這樣的疑問：「業主保險是法律規定嗎？」
答案是「不是」。嚴格來說，業主保險並非法律規定（例如，這與汽車保險不同），但幾乎所有按揭貸款機構、投資顧問或租務中介機構都會強烈建議，如果您不購買這類保險，部分機構可能拒絕與您合作。
此外，大多數主流買樓出租按揭貸款機構均要求購買業主保險，以作為按揭條件。
標準家居保險與業主保險的分別，在於傳統家居保險不就業主及租戶特有的眾多情況提供保障。租戶造成的損壞、拖欠租金，以及鄰居對租戶的投訴，都是一般家居或樓宇保險不承保的範圍。如果您以任何方式出租物業，大多數傳統家居保險的保單亦將失效，使您的投資完全不受保障。
業主保險有助您大大降低風險，若沒有保險，您作為業主會很容易受到損害。即使是最低廉的業主保險，亦有助您降低風險，即使出現較輕微問題，仍可確保您的投資保持利潤。
業主樓宇保險
業主樓宇保險將對物業受到的結構損壞承保，例如牆壁及地板。樓宇保險可就以下情況為您提供保障，包括火災、水災及自然災害、蓄意破壞和惡意損毀等影響樓宇結構的事故。這類業主保險不包括室內擺設和財物，因此業主財產保險亦是很好選擇。
如果您有租賃按揭貸款，就未必需要樓宇保險，因為這可能由樓宇擁有人承保。然而，這並非必然，因此您應該查核相關物業類型的個別保單，確保獲得正確承保級別。
業主責任保險／物業擁有人責任保險
業主或物業擁有人的責任保險可就針對業主提起的索償作出保障。如果租戶和訪客受傷或蒙受損害，他們可向您提出責任索償。很多情況下，業主對物業的安全負有重大責任，因此可能需要承擔賠償責任。電器故障、家具不固定，以及潮濕、發霉、水漬、漏水及玻璃破損等問題（已由租戶及時報告但未得到糾正），都可能對租戶或訪客造成危害。
這些情況下，該等索償可以相當嚴重，因此責任保險非常重要。責任保險覆蓋針對業主的潛在索償費用，以及過程中涉及的相關法律費用。
空置物業保險
物業市場波動不已，所有業主出租物業及簽署租約時均要承擔風險。即使租賃期間一切順利，租約結束後，您的物業將在短期內空置，沒有收入。最理想情況下，空置好幾天後就會有新租戶入住。然而當物業市場低迷時，您的物業可能連續幾個月無人租住。
發生這種情況的原因眾多，大多是業主無法控制的原因。儘管如此，您仍要如期償還按揭貸款，以及支付物業相關任何其他費用。
空置物業保險意味著即使空置期間，物業無人租住，業主仍然可獲取固定收入，有助確保投資保持利潤，避免損失租金。
業主家居緊急保險
業主緊急保險承保範圍包括喉管、排水、供暖及電力緊急情況，以及可能導致物業不安全的入口位置損壞。
部分租務中介機構可能提供此類保險，作為費用一部分，或要求您在管理物業之前購買此類保險。家居緊急保險對潛在租戶亦很吸引，因為他們可以得到安心保障，如果在租賃期間任何時候需要緊急維修，都可獲得協助。
某些情況下，業主緊急保險亦可與臨時居所保險捆綁一起，提供額外保障。如果家居緊急保險承保的問題導致物業無法居住，而租戶在進行維修之前，無法安全留在物業內，則保險公司將承擔您為租戶提供臨時居所的費用。
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臨時居所保險
儘管臨時居所保險通常與業主家居緊急保險結合起來，但亦可作為整份專門業主保險的附加部分。
部分租務中介機構和標準租約會要求您在有需要時為租戶提供臨時居所。臨時居所保險雖然並非法律規定，但可在發生此類問題時為業主提供很大幫助。
如果物業因任何原因無法居住，您將需要投入大量資金進行維修，亦不會收到租戶的租金。業主為租戶租訂酒店、短期租屋或提供旗下其他物業，涉及的臨時居所費用可能對業主構成很大困難，臨時居所保險則可提供協助。
值得留意，臨時居所保險僅在租戶因特定承保事件（例如火災或水災）必須搬出時支付賠償。專門的業主保險保單會詳細說明這些情況，而承保範圍將影響業主保險的整體成本。
租金損失保險
除維修及臨時居所費用外，一旦發生災害，業主還將損失租金。如果物業因承保的事件無法居住，租金損失保險可讓您在關鍵時刻獲得賠償，避免損失收入。這類款項亦可幫助您更快進行維修，讓租戶返回物業，並再次如期支付正常租金。
租金損失保險保障物業因特定承保事件而受到的損害。這與租戶違約保險不同，租戶違約保險就租戶出於任何原因拒絕或無法支付租金時對業主提供保障。
意外傷害保險
意外傷害保險可為您解決多個問題。意外傷害保險承保範圍可淑蓋地毯上的小污漬或破損的櫥櫃門，以至不當的自行設計項目或破損的窗戶。發生的錯誤及租戶造成的損壞在多數情況下均屬於意外。作為業主，雖然這並非您的錯誤，但物業屬於您，因此您要承擔維修意外損壞部分的責任，即使問題並非由您造成。意外損害保險有助解決相關問題的費用，而不會將費用轉嫁予租戶。
意外損害保險不承保正常磨損，通常亦不承保承包商進行的劣質工程，無論您或租戶是否給予相關指示。
租戶違約保險
如果租戶連續兩個月拖欠租金，租戶違約保險（亦稱租金保證保險）可為您提供保障。租戶違約保險可協助您收回拖欠租金，確保您不會因為自己犯錯而損失重要收入來源。某些情況下，您可從租戶違約保險獲得幾個月租金。
然而，租戶違約保險確實附帶很多條件，如果批准物業租予租戶之前，沒有進行一系列適當信用查證及參考，將不會符合承保資格。
法律費用保險
業主面對的最大風險之一，就是可能遇到不良租戶。租客不按租約按時交租、惡意破壞物業、不報告物業問題招致業主額外支出，均使經營出租物業的壓力極大，產生高達數千英鎊費用。
法律費用保險覆蓋出租物業相關法律費用。這類保險可承保追討租戶經常性欠租產生的費用，以至驅逐費用、庭外法律糾紛費用及法庭費用亦可承保。
業主保險的價格如何？
業主保險價格視乎多個不同因素，包括：
- 您要投保的物業類型
- 物業地點
- 物業租戶數目
- 物業內任何相關風險，您選擇的保險公司
- 您需要的最低可接受承保水平及基本服務
- 您需要的任何額外保險級別
- 業主保險市場現況
- 任何自願性附加保險
- 您是否需要為住宅物業或商業物業投保
- 您需要的不同類型保險
- 您選擇的保險公司
選擇合適業主保險
如果您透過租務中介機構管理物業，物業經理可能會就合適的業主保險提供建議。然而，您應該自行查核現行選項，因為您可能找到更切合需要的廉價保險。
如果您自己管理物業（或多個物業），情況當然有所不同。您需要了解業主保險的詳情，確保尋找對投資物業有價值的最佳保險。最佳業主保險完全取決於您的個人情況，因此必須比較各保單條款，理解保單措辭內容，以獲得最適合的選擇。
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如何為業主保險索取賠償
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每間保險公司處理業主保險賠償的過程略有不同，您必須貫徹遵循保險公司的指引，確保索償得到正確處理，按時付款。然而，最常見步驟如下：
- 聯繫保險公司 – 可透過網上或致電索償電話熱線。您的保單文件將詳載相關資料。
- 如果理賠團隊詢問，請解釋索償的損失或損害，以及您的索償相關情況。
- 向保險公司尋求建議，以限制損失，並準確遵循相關建議 – 這將有助您的索償較有機會成功。
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- 您可能需要填寫索償表格，並直接與保險公司聯繫。
- 查詢您的保險附加部分。
- 檢查保單文件，確認付款時間期限，或索償的任何額外規定。
- 向保險公司提交任何所需文件，作為索償證明。這可能是照片、建築商及商家的報價、警方報告和事故編號（如果索償與盜竊或蓄意破壞有關）等。
- 您亦可能需要與評核員見面。他們將親自與您會面，查核損壞情況，並根據您的索償詳情進行核實。
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